日々の法律家へのお勉強 【法】所有権保存登記は表題部所有者か、直接取得したモンだけがでけるデ！

今日の法律家へのお勉強

http://archive.mag2.com/0000218385/index.html
http://www.melma.com/backnumber_172595/
http://archive.mag2.com/0000254753/index.html
http://archive.mag2.com/0000235202/index.html


●【記述式問題】
AはBの詐欺により、Aが所有する甲土地をBに譲渡した。　
詐欺に気づいたAが、取消権が有効に存する間に譲渡の意思表示を取消す旨をBに表示したときは、
AB間の契約は契約時に遡って無効となり、甲土地の所有権はBに移転されずAが有していたままであったこととなるが、
Bから甲土地を転売された第三者Cが存在する場合には、Aはその所有権をCに対抗できないことがある。
Aが甲土地の所有者であることをCに対して主張することができないのは、いかなる要件が満たされた場合であるかについて、
BC間の売買契約がAによる取消し前になされた場合を「前者」、取消し後になされた場合を「後者」として、40字程度で記述しなさい。
「まずはヒントを見ずに…
『第三者Cが詐欺について善意無過失であり、かつ甲土地の登記を済ませてしまった場合。』
あっ、でも、取消の前後って…　そんなら、ちとヒントを見よう…　えぇとぉ…　過失についての言及はないな…　そんなら…
『取消』がある。　その前に善意の第三者に移転。　そしたら、対抗でけん。　つまり、善意の第三者に渡る前に、取消さなアカン。
『取消』がある。　その後に第三者が登記をした。　だから、対抗でけん。　つまり、取消した後はすぐに登記をせなアカン。
民法は詐欺被害者には冷たいなぁ…　で、答えは…
『前者（取消前の移転）なら（第三者）Cが詐欺について善意であり、後者（取消後の移転）なら（第三者）Cが登記済みのとき、対抗不可。』
」
ヒント:
民法
第96条
1.
詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
2.
相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
3.
前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない。
大判
昭17.9.30
民法96条3項にいう第三者とは、取消しの遡及効の影響を受ける第三者、即ち、取消し前にその行為の効力につき利害関係を有するに至った第三者に限る。
取り消し後に利害関係を有するに至った第三者は同条項の適用を受けず、売主がその所有権を取消し後の第三者に対抗するためには、登記を具備しなければならない。
「大東亜戦争の最中にこんな訴訟があって、こんな判決があったって、なんだか、「人間臭さ」を感じますね〜　このころ、ミッドウェイ海戦で敗れた日本軍が、偵察機でオレゴン州を2度ほど空襲したそうです。　色々あったんですね…　平和は尊い…
　ちなみに他の人達の答えは…」
―前者ではCが詐欺の事実について善意である場合、後者でははCが登記を得ている場合。
―前者の場合Ｃが善意であり登記を具備すればＡは対抗できず、後者の場合は、対抗できる
―Ｃが、前者の場合は詐欺について善意であること、後者の場合は甲土地の登記を具備してること。


●○か×か？
民法に規定されている普通遺言方式は３種類ある。
自筆証書遺言（９６８条）・公正証書遺言（９６９条）。あと一つはなに？
で、普通遺言方式のうち、公証役場で作成するものはどれ？
「代筆遺言？　そして、公正証書遺言。」
正解:
秘密証書遺言（９７０条）
公正証書遺言、秘密証書遺言



●○か×か？
口約束でした保証契約って有効？
「×」
正解:
無効（民法改正により、平成１７年からは保証契約は書面でなされなければ
　　　　　ならなくなった）
「」


●○か×か？
【Ｑ１】
当社は、今年の定時株主総会で取締役会を廃止し、今後、全ての決議事項を株主総会において決議することになりました。
しかし、当社の登記簿には、法務局により「取締役会設置会社」と登記されてしまったので、当社の定款には「取締役会を置く」という規定がありません。
この場合、この規定を定款に一度設けてから再び削除しなければならないのでしょうか。
（埼玉県・会社社長・女性・５０歳代）
「」
正解:
【Ａ１】
「当会社は、取締役会を設置する。」という規定を設けてから再び削除するのではなく、「当会社は、取締役会を設置しない。」という条文を新設する方法が宜しいと考えます。
尚、法務局は会社法施行時に、登記簿に何ヶ所か職権で記載をしていますので、登記簿と定款を整合させるためにも、一度定款を全面的に見直されたほうが宜しいと考えます。


●○か×か？
【Ｑ２】
私は、会社を創業した時から、運転資金のために私個人の資金を会社に貸し付けてきましたが、今般、この会社の債務を資本に転化しようと考えております。　
そうしたほうが経営上、有利になると思うのですが、いかがでしょうか。
（千葉県・会社社長・男性・４０歳代）
「」
正解:
【Ａ２】
債務の資本化（デット・エクイティ・スワップ）とは、会社債権者が、会社に対する金銭債権を現物出資し、株主の地位を得ることを言います。
ところで、債務の資本化は旧商法時代でも可能だったのですが、会社法が施行されたことに伴い、非常に利用しやすくなりました。
まず、会社側のメリットは、負債が資本となるので、自己資本比率が高まり、対外的な信用が増すことがあげられます。
次に、社長様個人のメリットとしては相続税対策があげられます。
つまり、貸付金のままであれば、相続財産として債権の券面額で評価されてしまいますが、株式に転化しておけば、債権の券面額よりも低い時価評価の株式価額で評価され、相続税額を抑えることができるのです。
「」



●不動産登記法
所有権保存登記の申請適格者は？
「」
正解:
１、表題部所有者
２、表題部所有者の相続人その他の承継人
３、所有権を有する事を確定判決により確認された者
４、収用により所有権を取得した者
５、区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者
所有権保存登記ができるのは上にあげた者だけです。　真実の所有者でも申請適格がなければできないんですね。
そして保存登記の特徴は登記原因がないという事！（原則）
しかし、２項の保存登記で敷地権が付いている場合は登記原因はありますのでご注意を・・・！
それは保存登記といっても敷地に関しては移転だからです。
そして所有権保存登記は単独申請。
１項であろうが２項であろうが単独申請です。
いいでしょうか（●＾o＾●）
ではそれぞれ詳しく見ていきましょう★
「所有権保存登記ってそもそも何やろ？」
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%89%80%E6%9C%89%E6%A8%A9%E4%BF%9D%E5%AD%98%E7%99%BB%E8%A8%98
所有権保存登記
―登記の態様の1つで、表題部にしか登記がない不動産につき、初めてする所有権の登記である。申請や嘱託による場合のほか、職権で登記される場合もある。
「つまり、『権利部』に今から書いていこう、ってとこだろな。」



●○か×か？
＜問題１＞
表題部所有者であるＡがＢに不動産を売却したが、登記をしていない。
その後にＡが死亡し、相続人はＣである。
この場合、Ｂ名義で所有権保存登記はできるか？
※区分建物ではありません・・・・・・
＜問題２＞
表題部所有者はＡである。（保存登記はしていない）
Ａが死亡しＢ，Ｃが相続人になる。
その後Ｂが死亡しＤが、Ｃが死亡しＥがそれぞれ相続人になった。
この場合Ｄ，Ｅ名義の保存登記ができるか？
＜問題３＞
所有権登記名義人はＡである。Ａが死亡しＢ，Ｃが相続人になる。その後Ｂが死亡しＤが、Ｃが死亡しＥがそれぞれ相続人になった。
この場合ＡからＤ，Ｅへ移転登記ができるか？
＜問題４＞
表題部所有者がＡである区分建物が存在する。Ａが死亡しＢが相続人になる。その後相続人ＢからＣが買い受けた。
この場合Ｃは所有権保存登記ができるか？
＜問題５＞
表題部所有者がＡである区分建物が存在する。ＡからＢが買い受けた。
この後Ｂが死亡しその相続人はＣのみである。この場合Ｃは保存登記を受けることができるか？
「」
正解:
１
できない。（申請適格がないから）
非常に簡単な問題です。
特定承継人は申請適格者ではありません。１項後段の一般承継人というのは合併です。分割は含みませんよ（ちょっと注意です）
ですから、特定承継人ではありませんね（*^_^*）設問でＢ名義の保存登記はできないと言いました。
ではＣ名義（相続人）ではどうでしょうか？これ、できません★
なぜ・・・・・・・・・・
その不動産は相続財産ではないからです。相続財産ではないから相続人名義はＮＧです。
２
できる。
数回の相続が生じている場合には最終の相続人名義で所有権保存登記ができます☆
たとえ中間が単独でなくてもです。ここが所有権移転登記とは違うところです（●＾o＾●）
もし、所有権移転登記だったら・・・・
３
できない。（中間相続が単独相続ではないから）
ちゃんと比較して下さいね。
記述ででる可能性は高いと思いますよ(@^^)/~~~
では２号に行きましょうか（*^_^*）
所有権を有する事を確定判決により確認された者です。この「判決」も判決による登記とは異なります。
判決による所有権保存登記の判決というのは所有権が確認できればいいんです。
確認判決でも給付判決でも形成判決でもいいんです・・
所有権が確認できれば！！！！
しかし、判決による登記の判決は・・・・・
登記手続きを命じる給付判決でなければなりません。
これを注意しておけば充分だと思います。
では２項いきましょうか☆
区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者です。ここで注意です。
この保存登記ができるのは表題部所有者から直接所有権を取得したものです。
いいですか？重要なのは直接というところです。
４
できない。
表題部所有者Ａから直接所有権を取得したのではないから。いいでしょうか？
あくまで直接取得したものです。いいですね☆では少し問題文を変えてみましょうか☆
５
できない。
表題部所有者Ａから直接所有権を取得したのではないから。
この場合は当然Ｂの保存登記は可能です。直接取得したのはＢですから当然です。
ですが、その相続人名義は×です。
直接取得したのではないからですね〜。
いいでしょうか（●＾o＾●）
最初は１項とか２項とか２号とか３号とか・・・・・・
かなり悩むかもしれません。
しかし、諦めないで丁寧にやってみてください。
最初にする登記ですからしっかり理解しましょう☆
「『所有権保存登記は表題部所有者か、直接取得したモンだけがでける』か…」

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